📋 Points clés à retenir
- 1Maîtrise du régime spécifique de la TVA sur marge.
- 2Accompagnement dans le choix de la structure juridique.
- 3Sécurisation comptable des opérations d'achat-revente.
- 4Suivi rigoureux de la trésorerie et des marges nettes.
Simulateur
Estimez la fiscalité prévisionnelle de votre opération
Utilisez ce simulateur pour obtenir une première estimation de la marge nette de votre projet d'achat-revente. Cet outil intègre les principaux postes de fiscalité (TVA sur marge, Impôt sur les Sociétés) mais ne remplace pas une analyse détaillée par un expert-comptable, qui prendra en compte toutes les spécificités de votre situation.
- →Marge brute de l'opération(Estimation de la marge brute avant impôts)
Vos obligations comptables et déclaratives
En tant que professionnel de l'immobilier, le marchand de biens est tenu de respecter des obligations comptables strictes qui vont bien au-delà d'un simple suivi de trésorerie.
Préparer un business plan finançable
La tenue d'une comptabilité d'engagement est obligatoire. Cela signifie que toutes les créances et les dettes doivent être enregistrées dès leur naissance, et non à leur paiement. Cette méthode offre une image fidèle du patrimoine et de la performance de l'entreprise, indispensable pour le pilotage et pour les partenaires financiers. Chaque opération doit être méticuleusement documentée : acte d'achat, factures de travaux, acte de vente, etc. Ces pièces justificatives sont essentielles pour calculer correctement la marge, justifier les coûts et défendre votre dossier en cas de contrôle fiscal.
Ventiler correctement la TVA
La gestion de la TVA sur marge est le point le plus technique pour un marchand de biens. Une erreur de calcul ou de déclaration peut entraîner des redressements fiscaux très lourds, amputant significativement la rentabilité d'une opération. Au-delà de la tenue des comptes, les échéances déclaratives sont nombreuses : déclarations de TVA (mensuelles ou trimestrielles), déclaration annuelle des résultats (liasse fiscale), et potentiellement d'autres déclarations spécifiques. Le respect scrupuleux de ce calendrier est impératif pour éviter pénalités et majorations.
Pour sécuriser chaque projet d'achat-revente, une série de vérifications doit devenir systématique. Cette liste de contrôle vous aide à ne rien omettre aux étapes clés.
Checklist de conformité pour chaque opération
- ✓Valider le régime de TVA applicable à l'acquisition (bien de plus ou moins 5 ans).
- ✓Analyser et provisionner les droits d'enregistrement et frais de notaire.
- ✓Documenter l'intention spéculative dès l'achat pour justifier le statut de marchand de biens.
- ✓Conserver toutes les factures de travaux (avec TVA apparente) pour justifier les coûts.
- ✓Établir un budget prévisionnel détaillé incluant tous les frais (diagnostics, agence, etc.).
- ✓Calculer la marge prévisionnelle et l'impôt correspondant avant de s'engager.
Faire appel à un cabinet qui maîtrise les spécificités des marchands de biens représente un investissement stratégique pour la pérennité et la rentabilité de votre activité.
Les avantages d'un expert-comptable spécialisé en immobilier
Optimisation fiscale
Nous analysons chaque opération pour appliquer le régime fiscal le plus avantageux et maximiser votre marge nette.
Sécurité juridique
Nous validons la conformité de vos déclarations et de vos montages pour vous prémunir contre les risques de redressement.
Gain de temps précieux
Déléguez la complexité comptable et administrative pour vous focaliser sur la recherche de nouvelles opportunités.
Conseils stratégiques
Nous vous conseillons sur le choix de la structure juridique, le financement et la strategy de développement de votre activité.
Statut juridique et régime social : SASU, EURL ou EI ?
Le choix de la structure juridique est une décision fondatrice pour un marchand de biens. Il conditionne votre fiscalité, votre régime social et le niveau de protection de votre patrimoine personnel.
L'Entreprise Individuelle (EI)
Simple à créer, l'EI expose cependant votre patrimoine personnel aux dettes professionnelles (sauf résidence principale). Les bénéfices sont imposés directement à votre nom via l'Impôt sur le Revenu (IR), ce qui peut être pénalisant si vos revenus sont élevés. Le dirigeant est affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI).
La société : EURL ou SASU
Créer une société (EURL ou SASU pour un associé unique) permet de distinguer clairement le patrimoine de l'entreprise de votre patrimoine personnel. C'est une protection essentielle dans un secteur où les engagements financiers peuvent être importants.
L'EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) : Par défaut, les bénéfices sont soumis à l'IR, mais une option pour l'IS est possible. Le gérant associé unique est un Travailleur Non Salarié (TNS), affilié à la SSI, avec des cotisations sociales plus faibles mais une protection sociale moindre.
La SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) : Elle est obligatoirement soumise à l'IS. Le président est assimilé-salarié et affilié au régime général de la Sécurité Sociale. Les cotisations sont plus élevées, mais la couverture sociale (notamment pour la retraite) est meilleure. La SASU offre également plus de souplesse pour distribuer des dividendes, souvent moins taxés que le salaire.
Nous proposons une tarification transparente, adaptée au volume et à la complexité de vos opérations. Notre mission couvre l'ensemble de vos besoins, de la comptabilité courante au conseil stratégique.
Nos honoraires pour l'accompagnement des marchands de biens
Pack Marchand de Biens
- ✓Tenue complète de votre comptabilité
- ✓Établissement de toutes vos déclarations fiscales (TVA, IS)
- ✓Réalisation du bilan annuel et de la liasse fiscale
- ✓Conseil en optimisation fiscale et sociale
- ✓Accès à un interlocuteur dédié
L'administration fiscale est particulièrement vigilante concernant les particuliers qui réalisent des opérations d'achat-revente fréquentes. Si elle détecte une intention spéculative (acheter dans le but de revendre) et un caractère habituel, elle peut vous requalifier en marchand de biens. Les conséquences sont lourdes : assujettissement à la TVA sur marge, imposition des plus-values comme des bénéfices professionnels, et application de pénalités. Les critères d'appréciation sont factuels (délai court entre achat et revente, montant des opérations, etc.). Il est donc primordial de structurer son activité professionnellement dès que les opérations deviennent récurrentes.
Questions fréquentes sur la comptabilité des marchands de biens
Quel est le code APE pour un marchand de biens ?+
Un marchand de biens peut-il opter pour le régime auto-entrepreneur ?+
Comment est calculée précisément la TVA sur marge ?+
Dois-je créer une société distincte pour chaque opération ?+
Quelle est la différence entre un marchand de biens et un promoteur ?+
Les frais de notaire sont-ils déductibles pour un marchand de biens ?+
Expertises à comparer pour les marchands de biens
Comptabilité générale
Tenue comptable complète, révision des comptes et établissement des états financiers conformes aux normes françaises.
Conseil fiscal
Optimisation fiscale, déclarations d'impôts, TVA et accompagnement lors de contrôles fiscaux.
Gestion sociale
Bulletins de paie, déclarations sociales, contrats de travail et conseil en droit social.
Création d'entreprise
Accompagnement dans le choix du statut juridique, rédaction des statuts et formalités de création.
Conseil en gestion
Tableaux de bord, prévisionnel financier, analyse de rentabilité et pilotage de votre activité.
Audit & commissariat
Missions d'audit légal et contractuel, commissariat aux comptes et attestations.